JAKARTA, HOLOPIS.COM — Pemerintah siapkan KPR tenor 40 tahun, cicilan jadi lebih ringan, bahkan berpotensi setara biaya sewa kos.
Pemerintah tengah menyiapkan skema baru Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dengan tenor super panjang hingga 40 tahun.
Rencana ini langsung menyita perhatian karena disebut-sebut bisa membuat cicilan rumah jauh lebih ringan, bahkan berpotensi setara atau lebih murah dibanding biaya sewa kos di sejumlah kota besar.
Skema ini masih dalam tahap pembahasan lintas kementerian dan lembaga, termasuk Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP), Kementerian Keuangan, Kementerian Ketenagakerjaan, serta Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat (BP Tapera).
Pemerintah belum menetapkan waktu pasti implementasinya, namun pembahasan disebut sudah masuk tahap finalisasi konsep.
Menteri PKP Maruarar Sirait mengatakan, rancangan KPR tenor 40 tahun tersebut sudah disiapkan oleh BP Tapera dan kini tinggal dibahas bersama pihak terkait sebelum diputuskan.
Pemerintah ingin memastikan skema ini tidak hanya memudahkan masyarakat, tetapi juga tetap sehat bagi sektor perbankan dan keuangan negara.
“Sudah kita siapkan, nanti dibahas bersama kementerian terkait,” kata Maruarar di Jakarta, Senin (15/6/2026).
Dalam simulasi yang dilakukan pemerintah, perpanjangan tenor dari 20 tahun menjadi 40 tahun dapat menurunkan cicilan bulanan secara cukup signifikan.
Sebagai contoh, rumah subsidi di wilayah Jawa dan Sumatera dengan harga sekitar Rp 166 juta saat ini memiliki cicilan sekitar Rp 1,05 juta per bulan jika menggunakan tenor 20 tahun.
Namun jika tenor diperpanjang menjadi 40 tahun, cicilan bisa turun menjadi sekitar Rp 773 ribu per bulan.
Selisih sekitar Rp 280 ribu per bulan ini dianggap cukup berarti, terutama bagi masyarakat berpenghasilan rendah yang selama ini kesulitan menjangkau KPR konvensional.
Jika dibandingkan dengan biaya sewa kos di berbagai kota besar yang berkisar antara Rp 700 ribu hingga lebih dari Rp 1 juta per bulan, maka cicilan KPR 40 tahun ini berada di kisaran yang relatif kompetitif.
Bahkan dalam beberapa kondisi, bisa saja lebih murah dibanding menyewa kamar kos.
Kondisi ini membuat wacana KPR 40 tahun ramai diperbincangkan, karena menyentuh langsung kebutuhan dasar masyarakat: tempat tinggal yang terjangkau.
Pemerintah menegaskan bahwa skema KPR tenor 40 tahun ini tidak akan menjadi kewajiban.
Masyarakat tetap bisa memilih tenor sesuai kemampuan finansial masing-masing.
Artinya, calon pembeli rumah tidak dipaksa mengambil cicilan panjang, tetapi diberi opsi tambahan agar beban bulanan bisa lebih ringan.
“Skema 40 tahun ini bersifat pilihan, tergantung kemampuan dan pilihan masyarakat masing-masing,” ujar Maruarar.
Pemerintah berharap fleksibilitas ini bisa membuat lebih banyak masyarakat masuk ke sistem pembiayaan formal perumahan tanpa merasa terbebani cicilan tinggi di awal.
BP Tapera menjelaskan bahwa skema ini dirancang untuk memperluas akses kepemilikan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).
Kelompok ini mencakup buruh, petani, pekerja informal, hingga generasi muda yang baru mulai bekerja.
Deputi Komisioner Bidang Pemanfaatan Dana Tapera, Sid Herdi Kusuma, menyebutkan bahwa tenor yang lebih panjang akan membantu menurunkan beban cicilan bulanan sehingga lebih mudah dijangkau.
“Dengan ditarik 40 tahun, maka cicilan bulanan jauh lebih rendah,” ujarnya.
Dalam kajian BP Tapera, rata-rata pendapatan pekerja sektor pertanian di Indonesia berada di kisaran Rp 2,4 juta per bulan berdasarkan data Survei Angkatan Kerja Nasional (Sakernas) BPS 2026.
Dengan kondisi seperti itu, cicilan yang lebih rendah dianggap bisa membuka peluang lebih besar bagi kelompok tersebut untuk memiliki rumah sendiri.
Meski terlihat menguntungkan dari sisi cicilan bulanan, skema KPR jangka panjang seperti ini juga memiliki catatan penting.
Semakin lama tenor kredit, biasanya total bunga yang dibayarkan akan semakin besar.
Namun pemerintah tampaknya lebih menekankan pada aspek keterjangkauan bulanan, bukan total pembayaran jangka panjang.
Fokus utamanya adalah memastikan masyarakat bisa “masuk dulu” ke kepemilikan rumah, baru kemudian menyesuaikan beban jangka panjang.
Di sisi lain, sektor perbankan juga perlu menyesuaikan skema manajemen risiko jika tenor 40 tahun benar-benar diterapkan.
Karena jangka waktu kredit yang sangat panjang berarti risiko perubahan ekonomi, suku bunga, dan kemampuan bayar nasabah akan lebih tinggi.
Hingga saat ini, pemerintah belum mengumumkan kapan skema KPR 40 tahun akan resmi diberlakukan.
Pembahasan masih terus dilakukan bersama berbagai pihak, termasuk asosiasi pengembang perumahan dan lembaga keuangan.
Sejumlah simulasi dan evaluasi juga masih berjalan untuk memastikan skema ini benar-benar bisa diterapkan tanpa menimbulkan masalah baru di kemudian hari.
Meski demikian, wacana ini sudah cukup menarik perhatian publik karena dianggap sebagai salah satu upaya paling serius pemerintah dalam menjawab masalah klasik perumahan di Indonesia: harga rumah yang terus naik sementara daya beli masyarakat relatif terbatas.
Jika benar-benar terealisasi, KPR 40 tahun bisa menjadi perubahan besar dalam sistem pembiayaan perumahan nasional.
Namun seperti kebijakan besar lainnya, dampak nyata di lapangan akan sangat bergantung pada detail aturan dan pelaksanaannya nanti.
